คิดสักนิดก่อนซื้อบ้านเดี่ยวในยุคนี้

สรุปข่าวการลงทุนด้าน อสังหาฯ ยุคนี้ บ้านเดี่ยวโครงการหรู ยักษ์ใหญ่อสังหาฯ เฮโลกันเปิดโครงการใหม่อื้อ แต่นักวิเคราะห์เน้น จับตาบ้านหรู อาจเสี่ยงฟองสบู่แตก

ด้วยข่าว จีนสีเทา บุกตลาดไทยมานานหลายปี รัฐพยายามกวาดจับก็ยังคงไม่หมด ส่วนเศรษฐีไทย ก็มีจำนวนไม่มาก หวั่นอาจเกิดภาวะเศรษฐกิจย่ำแย่ซ้ำอีกระลอก

จับสัญญาณตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 พระเอกยังคงเป็นตลาดแนวราบบ้านหรู ดูจากแผนการลงทุนใหม่ของผู้ประกอบการที่ทยอยประกาศเปรี้ยงออกมาเฮโลตะลุยบ้านหรูกันสนั่นตลาด หลังเกิดปรากฏการณ์ทุบสถิติยอดขายไปหลายบริษัท ส่วนหนึ่งเพื่อหนีตลาดระดับล่าง ที่เจอเอฟเฟ็กต์รีเจ็กต์เรท จนเข็นยอดขายไม่ขึ้น จึงหันมาทำบ้านแพง สร้างรายได้แทน

สถิติบ้านเดี่ยวโครงการหรูใหม่ ๆ แห่ปักหมุดเพียบ

หมุดโครงการในแผนที่ ทั้งหน้าเก่า หน้าใหม่ แห่ชิงเค้กกันคึกคัก เริ่มจากพี่ใหญ่ในวงการ บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ ที่ปีนี้ยังคงเทน้ำหนักไปที่แนวราบเกือบ 100% ในนี้มีบ้านราคามากกว่า 10-40 ล้านบาท ถึง 12 โครงการ เป็นแบรนด์ชัยพฤกษ์ มัณฑนา และวีเว่ ขณะที่ บมจ.แสนสิริ ก็เติมพอร์ตบ้านหรูในปีนี้ถึง 40% ด้าน บมจ.เอพี ไทยแลนด์ ขยับทำตลาดลักชัวรี่ราคา 20-50 ล้านบาทและซูเปอร์ลักชัวรี่ราคา 50-100 ล้านบาท

บมจ.ศุภาลัย บุกหนักต่อเนื่องหลังปีที่แล้วมียอดขายบ้านไฮเอนด์เพิ่ม 155% ฝั่ง บมจ.สิงห์เอสเตท หลังเปิดตัวโครงการไฮไลต์ “ศิรนินทร์เรสซิเดนเซส พัฒนาการซอย 32” บ้านเดี่ยวซุปเปอร์ลักชัวรี่ ราคา 50-100 ล้านบาท ปีนี้เปิดอีก 4 โครงการ มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท ราคา 10-50 ล้านบาท ด้าน บมจ.พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค ไม่น้อยหน้าตั้งเป้าโกยยอดขายบ้านลักชัวรี่อีก 5,000 ล้านบาท หลังปี 2565 กวาดยอดบ้านหรู 7,000 ล้านบาท พร้อมเพิ่มแบรนด์ใหม่ “วาวิล่า” และเปิดขาย “เพนตัน” ราคา 50-109 ล้านบาทต่อเนื่อง

อีกรายที่น่าสนใจ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) เจ้าตลาดคอนโดมิเนียม ประกาศเปิดตัวบ้านพรีเมียม 5 โครงการ มูลค่า 5,000 ล้านบาท เป็นแบรนด์ 168 ราคา 10-40 ล้านบาท เช่นเดียวกับ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ลุยต่อบ้านเดี่ยวราคา 20-40 ล้านบาท ด้าน บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ปักหมุดบ้านเดี่ยวลักชัวรี่หลายทำเล ทั้งกรุงเทพกรีฑา ราคา 15-22 ล้านบาท, ราษฎร์บูรณะ ราคา 29-100 ล้านบาท, พระราม 9-เอกมัย ราคา 35-80 ล้านบาทและชะอำ ราคา 35-50 ล้านบาท

น่าจับตาไม่แพ้กัน บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ธุรกิจอสังหาของเจ้าสัวเจริญที่ร่วมวงด้วย ภายใต้แบรนด์เดอะ โรยัล เรสซิเดนซ์,อัลพีน่าและ เดอะ แกรนด์ ราคา 60-120 ล้านบาท ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ผุดแบรนด์ใหม่ “ไนน์ตี้ไฟว์ อีสต์วัน” (95E1) เริ่มต้น 100 ล้านบาท ย่านโยธินพัฒนา

ฝั่ง “ตระกูลพูลวรลักษณ์” ในส่วน บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ มี “เพชรลดา พูลวรลักษณ์” คุมบังเหียน ประกาศปักธง 5 แบรนด์ใหม่ ในโครงการทาวน์โฮมพรีเมียม ราคา 13-16 ล้านบาท ยันบ้านเดี่ยวซุปเปอร์ลักชัวรี่ ราคา 65-100 ล้านบาท ขณะที่ “สุริยน พูลวรลักษณ์” ที่หันมาสร้างดาวดวงใหม่ เปิด บจ.เอสพีเจ แลนด์ ลุยโครงการแรก “ลาวิสต้า เพรสทีจ วิลเลจ เอกมัย 10” เป็นบ้านเดี่ยว 4 ชั้น สร้างเสร็จก่อนขาย เริ่มต้น 80-105 ล้านบาท

แม้แต่ “ไลโอเนล ลี” สามีแป้ง-อรจิรา แหลมวิไล วันนี้นั่งแท่นซีอีโอ บจ.อาลียาห์ คอร์ป ยังเนรมิตที่ดิน 5 ไร่ ย่านพัฒนาการ 32 ผุดวิลล่า 3 ชั้น ระดับอัลตราลักชัวรี่ราคา 218-297 ล้านบาท ภายใต้ชื่อ “อาลียาห์ รีเซิร์ฟ” มูลค่า 1,400 ล้านบาท

บ้านเดี่ยวโครงการหรู สถิติพุ่ง 2.7 แสนล้าน

เมื่อย้อนดูตลาดปี 2565 มีข้อมูลจาก โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA วิเคราะห์สภาวะตลาดบ้าน-คอนโดมิเนียมราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปว่า ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ณ สิ้นปี 2565 มี 13,182 หน่วย มูลค่ารวม 273,187 ล้านบาท

แยกเป็นบ้านเดี่ยว 7,429 หน่วย มูลค่า 154,919 ล้านบาทราคาเฉลี่ย 20.85 ล้านบาท รองลงมาห้องชุด 4,319 หน่วยมูลค่า 93,902 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 21.74 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 709 หน่วย มูลค่า 12,569 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 17.73 ล้านบาท บ้านแฝด 523 หน่วย มูลค่า 7,554 ล้านบาทราคาเฉลี่ย 14.44 ล้านบาท อาคารพาณิชย์ 128 หน่วย มูลค่า 1,995 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 15.59 ล้านบาท และที่ดินจัดสรร 74 หน่วย (แปลง) มูลค่า 2,248 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 30.38 ล้านบาท

ดังนั้นอาจกล่าวได้ว่าบ้านเดี่ยวที่มีอยู่ 7,429 หน่วย ถ้าไม่มีเปิดตัวโครงการใหม่เลย ต้องใช้เวลาขายอีกราว 30 เดือนจึงจะหมด เพราะเป็นสินค้าราคาแพง ปกติโครงการบ้านหรูอาจใช้เวลาในการขายเฉลี่ยประมาณ 30 เดือน ส่วนห้องชุดราคาแพง ซึ่งอาจเป็นห้องชุดในตำแหน่งและชั้นที่ดีซึ่งบางส่วนอาจเป็นเพนต์เฮาส์ ก็ใช้เวลาขายถึง 40 เดือน จึงดูขายได้เชื่องช้ากว่าบ้าน

“ตลาดบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนหน่วยเพียง 6% ของทั้งตลาดหรือเพียง 1 ใน 17 ส่วน แต่ในแง่มูลค่านับว่าสูงถึง 30% ของทั้งตลาด หรือเกือบ 1 ใน 3 เลยทีเดียว ในอนาคตมีโอกาสจะมีการพัฒนาบ้านราคาสูงมากขึ้น ส่วนปี 2566 คาดว่าจะมีเปิดใหม่เพิ่ม 5% หรือ 1,000 หน่วยและตลาดจะแข่งขันสูงขึ้น หลังบริษัทใหญ่เข้ามาแข่งในตลาดนี้มากขึ้น ส่วนใหญ่อยู่ทำเลชานเมือง และในใจกลางเมืองหากเป็นห้องชุดพักอาศัย” โสภณสรุป

เตรียมระวัง โอเวอร์ซัพพลาย

จากปรากฏการณ์นี้ มีเสียงเตือนดังๆ จาก วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ที่ระบุบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป กำลังเข้าสู่โหมดเฝ้าระวัง เรื่องซัพพลายในตลาด หลังผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหญ่ประกาศจะพัฒนาบ้าน 20-300 ล้านบาทกันมากขึ้นเพราะดูจากยอดโอนกรรมสิทธิ์กับการเปิดตัวใหม่ในปี 2565 ไม่สมดุลกัน

โดยพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 774 หน่วย มูลค่า 46,599 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 736.8% จากปีก่อน ส่วนบ้านจัดสรรมี 7,348 หน่วย มูลค่า 174,116 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 386.2% ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ มี 7,021 ยูนิต มูลค่า 139,503 ล้านบาท มีการขยายตัวเชิงจำนวนหน่วย 20.7% และขยายตัวเชิงมูลค่าเพียง 6.0% จึงตั้งข้อสังเกตว่ามีการสมดุลกันหรือไม่ ทั้งนี้ พบว่า ณ สิ้นปี 2565 มีบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท ยังคงมีหน่วยเหลือขายมากกว่า 10,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า 1-2 แสนล้านบาท(ราคาเฉลี่ย 10-20 ล้านบาท)

วิชัย ฉายภาพว่า การที่ตลาดบ้านลักชัวรี่บูม เพราะไม่มีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ หรือรีเจ็กต์เรท ส่วนใหญ่ลูกค้าซื้อเงินสด ขณะที่บ้านราคาถูกยอดรีเจ็กต์เรทสูง ประกอบกับต่างชาติโดยเฉพาะจีนให้ความสนใจซื้อบ้านราคาแพงเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนามากขึ้นแต่คนที่มีความสามารถจะซื้อบ้านราคาแพงได้ในสังคมไทยมีเพียง 10% เท่านั้น การเฮโลมาลงทุนมาก จะทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายได้ เพราะกำลังซื้อระดับนี้ในปัจจุบันคนไทยยังมีไม่มาก และยังต้องพึ่งกำลังซื้อจากต่างชาติ อีกทั้งยังต้องติดตามสถานการณ์ตลาดบ้านหรูหลังเกิดกรณีกลุ่มทุนสีเทา รวมถึงการประกาศขายบ้านมือสอง ในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 15,458 หน่วย และมูลค่ามากถึง 485,183 ล้านบาท ถือเป็นคู่แข่งของบ้านหรูมือหนึ่งเช่นกัน

แสนสิริไม่ยั้ง-ย้ำแบรนด์ที่หนึ่ง ฝั่งแสนสิริผู้นำบ้านลักชัวรี่ อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ ย้ำชัดตลาดนี้ไม่ใช่ว่าใครจะเข้ามาทำได้ง่ายๆ ต้องมีองค์ประกอบ คือ โลเกชั่นต้องดี โปรดักต์ต้องใช่ และแบรนด์ต้องเป็นที่รู้จัก ซึ่งแสนสิริโตมาจากบ้านลักชัวรี่ รู้ว่าต้องทำตลาดอย่างไร ในปี 2565 จากรายได้รวม 37,000 ล้านบาท มียอดโอนบ้านลักชัวรี่ 2,000 ล้านบาท ในนี้จากโครงการนาราสิริ กรุงเทพกรีฑา ราคา 50-100 ล้านบาท ซึ่งทุบสถิติ sold out ใน 1 เดือนเร็วที่สุดในประเทศไทย มียอดขาย 6,000 ล้านบาท และยอดโอนแล้ว 1,000 ล้านบาท อีก 5,000 ล้านบาทจะโอนในปี 2566

สำหรับปี 2566 นี้ “ซีอีโอแสนสิริ” ตอกย้ำยังเดินหน้าบ้านลักชัวรี่ จากในลิสต์ 52 โครงการใหม่ มูลค่า 75,000 ล้านบาท เป็นบ้านลักชัวรี่ 40% ราคาตั้งแต่ 20-200 ล้านบาทการที่แสนสิริยังบุกตลาดนี้ต่อเนื่อง เพราะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว และมั่นใจว่าตลาดมีความต้องการ เพราะกลุ่มลูกค้าเป็นเรียลดีมานด์ และปีนี้ได้ซื้อที่ดินรองกับการพัฒนาไว้แล้วหลายทำเล เช่น กรุงเทพกรีฑา พหล-วัชรพล เป็นต้น

ยังคงน่าติดตามท่ามกลางคลื่น ลงทุนบ้านหรู มาแรงแห่งปี กับเสียงเตือนจากนักวิชาการที่ออกมาทัดทาน จะมีเจ้าไหนสะดุดร้อง “เอ๊ะ” กับปรากฏการณ์นี้หรือไม่ ในเมื่อตลาด เมื่อถึงจุดหนึ่ง จากมีขึ้น ก็ต้องมีลง!

ที่มาข่าว : มติชนออนไลน์
เรียบเรียง : www.swenth.com