จะเป็นทางภาระจำยอม หรือทางจำเป็น

จากกรณีแชร์กันสนั่นเฟสเกี่ยวกับเรื่อง ที่ดินของครูตายายวัยเกษียณที่ไม่สามารถเดินเข้าออกสู่ภายนอกได้ โดยอ้างอิงจากกระทู้พันทิพย์ เรื่องว่า ครอบครัวผู้สูงอายุถูกนายทุนล้อมที่ดิน

ปิดทางเข้า-ออกบ้านที่อยู่มา 70 ปี ตำรวจมาช่วยพาไปรพ. กลับถูกฟ้องด้วย! นั้น กลายเป็นว่าคดีพลิก จริงๆ เรื่องนี้พอสืบสาวเรื่องที่มาที่ไปก็ได้ความว่า..

ตายายที่เป็นครูนั้นมีที่ดินอยู่ประมาณหลายไร่ และแกใช้เส้นทางเดินผ่านเข้าออกมาหลายสิบปีโดยที่รับรู้ว่าเส้นทางนั้นก็เป็นที่ดินของคนอื่น ทั้งนี้อาจเกิดจากความเคยชินโดยที่เจ้าของที่ดินผืนนั้นไม่ถือสาหาความ ต่อมาที่ดินที่เป็นทางสัญจรนั้นถูกเปลี่ยนมือเป็นเจ้าของใหม่ (กรณีนี้เราไม่เอาความว่าเจ้าของใหม่เป็นใคร)

ก็จะได้คำตอบว่า ที่ดินผืนที่เป็นเส้นทางเข้า-ออกของครูตายายนั้นก็กลายเป็นที่ส่วนบุคคลและเจ้าของใหม่ไปโดยปริยาย แม้จะอ้างว่าเป็นเส้นทางเข้า-ออกมาร่วมหลายสิบปี ฟ้องศาลแล้วก็ยังแพ้คดี เนื่องจากที่ดินของครูตายายนั้น ไม่ได้เป็นที่ตาบอดจริง คือยังมีเส้นทางอื่นที่สามารถเข้าออกได้อยู่ แต่แกรั้นจะใช้เส้นทางเดิมและอยากจะให้เป็นสาธารณะ

เจ้าของใหม่ไม่ยินยอมให้เป็นสาธารณะ แต่เลือกที่จะให้ครูตายายเซ็นชื่อยินยอมใช้เส้นทาง ซึ่งถือเป็น ทางภาระจำยอม สามารถเดินผ่านเข้าออกได้ตามที่ตกลงกันในเอกสาร แต่ไม่สามารถเปลี่ยนเส้นทางเป็นสาธารณะได้ ครูตายายก็ไม่ยอมเซ็นและจะให้เส้นทางดังกล่าวเป็นสาธารณะอย่างเดียว เจ้าของเลยไปจบกันในศาล และฎีกาล่าสุดก็ตัดสินให้ครูตายายแพ้คดี

ตรงนี้ผมมองถึงที่ดินของผมที่กระบี่ มีเนื้อที่ประมาณ 3 ไร่เศษ และมีเส้นทางเข้าออกทางเดียว ด้านหลังแม้ติดลำธาร แต่ลำธารก็ไหลมุดไปยังที่ดินคนอื่น ไม่ถือเป็นสาธารณะ หากเป็นดังนี้ผมถือว่าเส้นทางดังกล่าวถือเป็นภาระจำยอม โดยเจ้าของที่ดินจะต้องยินยอมให้ผมเดินผ่านและใช้เส้นทางเข้าออกได้ปกติ ตรงนี้หากที่ดินถูกเปลี่ยนมือไปเป็นของคนใหม่ คาดว่าก็น่าจะไม่มีปัญหา แค่เซ็นยินยอมขอใช้ทาง หรือถ้าทั้งเจ้าของเดิมและเจ้าของใหม่เกิดปัญหาไม่ยินยอมให้ใช้เส้นทางด้วย ก็อาจต้องจัดการกันในเรื่องของ ทางจำเป็น

ทางภาระจำยอม คืออะไร

ทีนี้ในเรื่องของ ทางภาระจำยอม และ ทางจำเป็น มัน “ไม่เหมือนกัน”

ภาระจำยอม หมายถึง ทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์ โดยทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งซึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์ ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนทรัพย์สินของตน หรือทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นเรียกว่า สามยทรัพย์ (มาตรา ๑๓๘๗ ป.พ.พ.)

ทางจำเป็น หมายถึง ที่ดินที่ถูกล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่นอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ หรือมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้แต่ไม่สะดวก เช่น จะต้องข้ามบึง ทะเล หรือที่ลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก (มาตรา ๑๓๔๙ แห่งป.พ.พ.) กฎหมายจึงให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมให้มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๗๒/๒๕๔๖ (ประชุมใหญ่))

แต่ทั้งนี้และทั้งนั้นผมก็ไม่คิดว่ามันจะเป็นปัญหาสำหรับผม เพราะถึงขั้นให้ศาลตัดสินอย่างไรผมก็ต้องได้เส้นทางไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง แต่สำหรับเส้นทางของพี่สาว แม้จะมีพื้นที่บางส่วนติดกับสาธารณะ แต่หากที่แปลงดังกล่าวเกิดเปลี่ยนมือไปเป็นของคนอื่น ก็กลายเป็นที่ตาบอด แบบนี้น่าสนุกแต่เสียเวลา

ดังนั้น หากต้องเลือกที่ดินซักแปลงสำหรับการเริ่มต้นสร้างบ้าน ควรตรวจสอบรายละเอียดซักเล็กน้อยว่าการสัญจรและเส้นทางเข้าออก มีปัญหาในรูปแบบไหน และอนาคตหากต้องให้ศาลตัดสินจะมีภาระอย่างไร

อ้างอิงกระทู้ http://pantip.com/topic/33928053