ทางภาระจำยอม ทำไมต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน

คนที่ไม่มั่นใจว่า ที่ดินหรือบ้าน ที่ตัวเองกำลังจะไปซื้อ มีถนนเข้าออกสะดวกหรือเปล่า ดังนั้น แค่ดูจากโฉนด ไม่เพียงพอ

หรือแม้คนขายจะบอกว่า ถนนเป็นทางภาระจำยอม การพูดปากเปล่าก็ไม่เพียงพอที่จะทำให้ผู้ซื้อ ใช้ประโยชน์ หรืออ้างสิทธิ์ได้สะดวกในภาคหน้า เพราะเราไม่รู้หรอกว่า ทาง หรือถนน ที่เราใช้อยู่ทุกวันนั้น ในอนาคต จะไม่โดนเก็บค่าใช้จ่าย หรืออยู่ดี ๆ เจ้าของใหม่ก็มาปิดทาง ทำให้กลายเป็นที่ตาบอด หรือหาทางเข้าออกไม่ได้ เหมือนที่ได้ยินข่าวกันอยู่บ่อย ๆ

การจะให้ชัวร์และแน่นอนที่สุด ที่จะไม่สร้างปัญหาใด ๆ ตามมาทีหลัง ในกรณีซื้อที่ดินติดทางภาระจำยอม คือ เจ้าของที่ต้องจดทะเบียนทางภาระจำยอม กับกรมที่ดิน เท่านั้น หากไม่แน่ใจ ให้ขอตรวจสอบกับกรมที่ดิน ที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ได้เลย

การจดทะเบียนทางภาระจำยอมกับกรมที่ดิน มีข้อดีอย่างไร

มีข้อดีหลายอย่าง ใครที่บอกว่า ทรัพย์ที่จะขายแล้วติดทางภาระจำยอม จะขายยาก ขายไม่ออก บอกเลยว่า ไม่เสมอไป เพราะการที่ทรัพย์ที่ติดถนน หรือติดทางภาระจำยอม ที่มีการจดทะเบียนถูกต้องกับกรมที่ดินแล้ว เจ้าของทรัพย์สามารถใช้ทางได้ชั่วลูกชั่วหลาน โดยไม่มีพันธะใด แม้จะเปลี่ยนเจ้าของทรัพย์กี่รายก็ตาม

ขอบคุณภาพจาก เช็คราคา

หากไม่มีระบุถึง ค่าใช้จ่าย หรือเงื่อนไขการใช้ทางอื่น ๆ ทรัพย์ที่มีสิทธิ์ ก็ไม่ต้องจ่ายหรือชำระค่าเสียหายใด ๆ เว้นแต่มีเจตนาที่จะทำลายให้ทางภาระจำยอมนั้นบุบสลายหรือทำให้เป็นสาเหตุที่ไม่สามารถใช้ทางได้ ผู้กระทำต้องปรับปรุงและซ่อมแซมให้กลับเป็นเหมือนเดิม โดยต้องออกค่าใช้จ่ายเอง และเจ้าทรัพย์ที่เป็นเจ้าของทางภาระจำยอม มีสิทธิ์เรียกค่าใช้จ่ายแก่คู่กรณี หากเจ้าทรัพย์ดำเนินการปรับปรุงซ่อมแซมไปก่อน และข้อดียังมีอีกหลายอย่าง เช่น

• ทำเรื่องกู้กับสถาบันการเงินได้
• หากไม่ระบุระยะเวลา สามารถใช้ทางได้ชั่วลูกหลาน
• เจ้าของทางภาระจำยอม สามารถยกเลิกได้ ก็ต่อเมื่อ ครอบครองทรัพย์ที่ใช้ทางภาระจำยอมทั้งหมดแต่ผู้เดียว หรือ ทรัพย์ที่จะใช้ทางนั้น ไม่ได้ใช้ประโยชน์ทางนั้นเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน หรือ ทรัพย์ที่จะใช้ทาง ได้สูญสลายไปทั้งหมด (เช่น น้ำท่วมถาวร แผ่นดินยุบถาวร) นอกเหนือจากนี้จะยกเลิกไม่ได้
• เก็บค่าใช้ประโยชน์ไม่ได้

ดังนั้น ใครที่กำลังมองหา ที่ดินแปลงสวย ๆ บ้าน หรืออาคารทำเลดี แต่ติดว่าเป็น ทางภาระจำยอม และตรวจสอบแล้วว่า ได้จดทะเบียนกับกรมที่ดินเรียบร้อยแล้ว ก็จงสบายใจเถอะว่าในการใช้ทางนั้น จะไม่มีปัญหาในอนาคตอย่างแน่นอน

อย่างแปลงนี้ของผู้เขียนเอง  (ขายที่ดิน 3.2 ไร่ หน้ารีสอร์ท ลอย ชาเลท์ กระบี่) ก็มีการจดทะเบียนทางภาระจำยอมกับกรมที่ดิน

เพราะฉะนั้น ที่ดินแปลงนี้ก็สามารถใช้ทางได้ปกติเสมือนกับเป็นเจ้าของทางนั่นเอง

ใครหลายคนบอก กฏหมายกับความเป็นจริงอาจไม่เหมือนกัน เคยเจอกรณีเจ้าของใหม่เก็บค่าผ่านทาง เพราะเป็นทางส่วนบุคคล อันนี้ต้องมาดูว่า ในโฉนด ได้จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมถูกต้องหรือไม่ หลังโฉนดและใบแนบท้ายของทรัพย์ที่เป็นเจ้าของทางภาระจำยอมนั้น จะต้องระบุถึงเลขที่โฉนดของที่ดินที่มีสิทธิ์ใช้ทางด้วย หากมีระบุ ก็สามารถฟ้องร้องได้ว่าเจ้าของทรัพย์ไม่ทำตามกฏหมาย

และแม้ว่าทรัพย์ที่ใช้ทางภาระจำยอมนั้น ในอนาคต ดันมีทางอื่นที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ ก็สามารถงดเว้นการใช้ประโยชน์จากทางภาระจำยอมได้ แต่สิทธิ์นั้นจะไม่สูญสิ้นไป หากไม่ได้ยกเลิกใช้ 10 ปีติดต่อกัน คือ ไม่ใช้ติดต่อกันนะเขาถึงจะสามารถขอคืนทางได้ แต่หากในเวลา 20 ปีนั้น มีการใช้ทางอยู่ 5 ปีครั้งนึง 9 ปีครั้งนึง ก็เท่ากันว่า ยังคงใช้ประโยชน์อยู่ แบบนี้เจ้าของทรัพย์ไม่สามารถยกเลิกได้

หากทรัพย์ที่ใช้ทาง มีหลายแปลง การจะขอยกเลิกทางภาระจำยอม ก็ต้องให้ทุก ๆ แปลงเลิกใช้ไปด้วย ถึงจะขอยกเลิกได้ แต่หากมีแปลงใดแปลงหนึ่งยังคงใช้อยู่ ทางภาระจำยอมก็ยังคงมีผลอยู่เช่นเดิม

ในทางกลับกัน หากทรัพย์นั้นมีทางและต้องใช้ทางร่วมกับคนอื่น แต่เจ้าทรัพย์ไม่ได้จดทะเบียนทางภาระจำยอม ท่านก็จะซวยเอาได้ เพราะทุกสิ่งอย่างที่พูด ๆ มาข้างต้น จะไม่มีความหมายใด ๆ เลย เหมือนอย่างในข่าว ปิดถนน ปิดทาง ต้องมุดลอดเข้าบ้านกันแล้วล่ะ ฟ้องใครก็ยาก ขายใครก็ไม่ออก แต่ปัญหาเหล่านั้นจะหมดไป หากคุยกับเจ้าทรัพย์และพากันไปจดทะเบียนทางภาระจำยอมกับกรมที่ดินซะ เท่านี้ก็หมดปัญหา